O QUE É DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO?

drmichelsantoscury
24 de nov. de 2025
4 min de leitura

Quando um imóvel locado é colocado à venda, muita gente esquece que o inquilino tem um direito importante garantido pela lei: o direito de preferência na compra. Em outras palavras, o locatário deve ser o primeiro a ter a oportunidade de adquirir o imóvel, nas mesmas condições que seriam oferecidas a qualquer comprador interessado.

Mas o que acontece quando o proprietário ignora essa obrigação e vende o imóvel direto para outra pessoa, sem sequer avisar o inquilino? Essa situação, infelizmente, é mais comum do que parece e pode gerar sérias consequências jurídicas, inclusive a anulação da venda.

Neste artigo, o Cury Advocacia e Consultoria Jurídica explica de forma prática como funciona o direito de preferência do inquilino, quais os cuidados que o proprietário deve tomar antes de vender o imóvel e o que o locatário pode fazer se esse direito for desrespeitado.

O que é o direito de preferência do inquilino?

O direito de preferência está previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Segundo a norma, o locador (proprietário) é obrigado a notificar o inquilino por escrito, informando:

O preço do imóvel;
As condições de pagamento;
E o prazo para resposta, que deve ser de até 30 dias.

Durante esse período, o inquilino pode decidir se deseja exercer o seu direito e comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Essa comunicação precisa ser formal, ou seja, não basta uma conversa informal ou um aviso verbal. O ideal é que o locador envie notificação com protocolo de recebimento, garantindo prova de que o inquilino foi devidamente informado.

Exemplo de notificação com protocolo:

Uma notificação realizada através dos correios com a carta registrada (AR);
Proposta enviada por e-mail;
Notificação realizada pela imobiliária ou por um escritório de advocacia.

E se o proprietário não fizer a oferta ao inquilino?

A ausência dessa oferta é uma violação legal, e o inquilino pode recorrer à Justiça. A própria Lei do Inquilinato prevê duas possibilidades para o locatário prejudicado:

Pedir indenização por perdas e danos, caso não tenha mais interesse em adquirir o imóvel;
Pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel, ou seja, requerer que o bem seja transferido para o seu nome, desde que deposite o valor e as mesmas condições da venda realizada ao terceiro.

Em situações mais graves, é possível que o inquilino consiga anular a venda e adquirir o imóvel para si, desde que cumpra três requisitos cumulativos, conforme o artigo 33 da Lei do Inquilinato:

O contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos 30 dias antes da venda;
A ação judicial deve ser proposta no prazo de seis meses a contar do registro da venda;
E o inquilino deve depositar o valor da compra e as despesas da transferência (como ITBI, taxas e custas cartorárias).

Na prática: o que normalmente acontece

Na realidade, muitos contratos de locação não são averbados na matrícula do imóvel. Essa falta de averbação limita o inquilino a apenas reclamar indenização por perdas e danos, sem conseguir reverter a venda.

Ainda assim, a venda feita sem notificação é ilegal e pode gerar responsabilidade civil do proprietário, que ficará sujeito a responder judicialmente pelo descumprimento da lei.

Além disso, o comprador também pode sair prejudicado. Se ele adquirir o imóvel sem verificar se houve oferta de compra ao inquilino, corre o risco de perder o bem posteriormente, caso o locatário decida exercer seu direito.

Por que é tão importante respeitar o direito de preferência?

Cumprir o direito de preferência não é apenas uma exigência legal, é uma forma de garantir segurança jurídica à transação e evitar futuros litígios. Ao notificar o inquilino e respeitar os prazos previstos em lei, o proprietário demonstra boa-fé e transparência, dois pilares fundamentais nas relações contratuais.

Além disso, o comprador responsável também deve exigir que o vendedor comprove a notificação ao inquilino, evitando surpresas desagradáveis no futuro.

Como evitar problemas na venda de um imóvel locado?

Antes de concluir a venda de um imóvel alugado, o ideal é seguir três passos simples:

Realizar a notificação formal ao inquilino, preferencialmente com assinatura de recebimento;
Respeitar o prazo de 30 dias para que o locatário manifeste seu interesse;
Guardar todos os documentos e comprovantes da oferta, como forma de proteção jurídica.

Essas medidas, apesar de simples, podem evitar processos judiciais e proteger tanto o vendedor quanto o comprador.

Conclusão

A falta de oferta de compra ao inquilino não é um mero detalhe burocrático. Trata-se de uma violação à Lei do Inquilinato, que pode gerar prejuízos expressivos, inclusive a anulação da venda.

Por isso, antes de vender um imóvel locado, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. Agir de forma preventiva é sempre o melhor caminho para garantir segurança, transparência e tranquilidade para todas as partes envolvidas.

Cury Advocacia e Consultoria Jurídica.

Referência em direito e regularização imobiliária, oferecendo orientação jurídica preventiva e soluções seguras para quem compra, vende ou deseja regularizar um imóvel.

Fale com um Especialista e dê o primeiro passo

Se você se identificou com qualquer um dos problemas listados ou tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel, entre em contato com um profissional especialista para uma análise preliminar do seu caso.