Distrato de imóvel: por que as incorporadoras estão confundindo leis e prejudicando o consumidor.

drmichelsantoscury
27 de out.
3 min de leitura

Comprar um imóvel na planta é um passo importante, muitas vezes, um sonho. Mas o que poucos consumidores percebem é que o contrato de adesão que assinam pode esconder cláusulas confusas e desproporcionais, principalmente quando se trata de rescisão ou distrato.Nos últimos anos, incorporadoras vêm mesclando regras de leis diferentes para criar cláusulas de distrato que dificultam a restituição de valores e ampliam indevidamente as retenções. Essa prática, além de gerar insegurança jurídica, pode configurar abuso contra o consumidor.

O que dizem as leis: Lei das Incorporações x Lei do Distrato

Embora tratem do mesmo setor, essas duas leis têm objetivos diferentes:

Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) Regula a construção e comercialização de unidades em condomínios edilícios, o registro da incorporação e institui o regime de patrimônio de afetação, destinado a proteger o dinheiro dos compradores durante a obra.
Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) Alterou a Lei das Incorporações para estabelecer regras específicas para o distrato, definindo percentuais de retenção, prazos de devolução e obrigações distintas conforme o empreendimento esteja submetido ou não ao patrimônio de afetação.

Patrimônio de Afetação x Não Afetação: onde mora a diferença

Um dos pontos centrais da Lei do Distrato é a diferenciação entre os regimes de afetação e não afetação. Entender isso é fundamental para identificar se a cláusula contratual está ou não de acordo com a lei:

Patrimônio de Afetação

O dinheiro pago pelos compradores fica vinculado exclusivamente à obra, não podendo ser usado em outros empreendimentos.
O risco financeiro para a incorporadora é maior, porque os valores recebidos são limitados ao próprio projeto.
Por isso, o art. 67-A, § 5º permite retenção de até 50% dos valores pagos.
Em compensação, o prazo para devolver o saldo ao comprador é de até 30 dias após a expedição do “habite-se” ou documento equivalente.

Patrimônio de Não Afetação

Nessa modalidade, o dinheiro recebido não é separado da incorporadora, que pode utilizá-lo livremente em outros projetos.
O risco financeiro é menor, e, por isso, o art. 67-A, § 6º limita a retenção a 25% dos valores pagos.
O prazo de devolução, aqui, é de até 180 dias contados da data do distrato.

O problema da confusão contratual

O que tem ocorrido na prática é que algumas incorporadoras misturam os dois regimes dentro de uma mesma cláusula.Alegam atuar sob patrimônio de afetação, mas aplicam as regras da não afetação quando mais conveniente, ou o inverso.

Essa mistura proposital dificulta a compreensão do consumidor e acaba servindo para justificar retenções indevidas e prazos abusivos de devolução. Trata-se de prática que fere a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV e § 1º, II).

Como o comprador pode se proteger

Antes de assinar o contrato, verifique:

Se o empreendimento está ou não sujeito ao patrimônio de afetação (essa informação deve constar no registro da incorporação);
Qual é o percentual de retenção e o prazo de devolução previstos na cláusula de distrato;
Se as referências legais estão coerentes com o regime adotado.

Em caso de dúvida, busque análise jurídica preventiva. Um olhar técnico pode identificar cláusulas ilegais e evitar prejuízos significativos.

Conclusão

A mistura entre as regras da Lei das Incorporações e da Lei do Distrato vem sendo usada como estratégia contratual que confunde e prejudica o consumidor.

Compreender a diferença entre os regimes de afetação e não afetação é o primeiro passo para garantir transparência, segurança e justiça nas relações imobiliárias.

Cury Advocacia e Consultoria Jurídica.

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